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【税制改正2021】住宅ローン控除の特例措置の延長

住宅ローン控除の特例措置の延長

マイホームを検討されている方、朗報です!

通常10年間の住宅ローン控除が、プラス3年間の計13年間受けられる特例が引き続き適用されます。

元々、このプラス3年間の特例は消費税増税に伴う経済対策で導入されたものですが、今般のコロナによる影響を鑑みて、延長されることとなりました。

2022年12月31日までに入居して、住宅等の要件を満たせば、特例を適用できます。

また、将来、実家を相続させたい方、したい方は注意が必要ですので、ぜひ最後までお読みください。

税制改正の概要

(1)入居期限2年延長

当初、住宅ローン控除の特例措置を受けるためには、2020年末までの入居が期限でした。

しかし、新型コロナウイルスの影響により、コロナ特例として緊急的に2021年末までの入居と延長されました。

そして、今回の税制改正でコロナ特例の延長をさらに2022年末までの入居が期限と、当初から2年延長となりました。

特例措置を受けるための注意事項
<入居期限>
2022年12月31日
<契約期限>
注文住宅:2021年9月30日
分譲住宅:2021年11月30日

(2)面積要件緩和

住宅ローン控除を適用できる物件の床面積が50㎡から40㎡以上と緩和されました。

ただし、年間所得1,000万円以下の方に限ります。

これは、1LDKから2LDKといった間取りでしょうか?

家族形態の変化により、単身者や夫婦2人の世帯が増加したことを踏まえ、3LDKや4LDKといった間取りに限定せず、住宅ローン控除の対象を広げることとなりました。

これにより、1LDKや2LDKの分譲マンションが人気になるのでしょうか。

注意事項
<床面積>
40㎡以上~50㎡未満:年間所得1,000万円以下
50㎡以上:年間所得3,000万円以下

なお、床面積は登記簿に表示されている床面積により判断します。

また、以下の場合は床面積に注意してください。

  • マンション:専有部分の床面積
  • 店舗兼住宅等:店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積(床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用)
  • 夫婦や親子などで共有する住宅:共有持分を含めた建物全体の床面積

税制改正の背景

そもそも、住宅ローン控除(住宅ローン減税のことです。)とは、正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言います。

住宅ローン控除制度は、住宅ローンを借り入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。

(1)原則

最大控除額 1年目から10年目 4,000万円×1%×10年=400万円

毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円*)のうち、いずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます

そのため、住宅ローンの返済が進んで、仮に住宅ローン残高が2,000万円になると、その年の住宅ローン控除は2,000万円×1%=20万円となります。

また、所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

(2)特例

消費税率10%が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和3年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。

延長される3年間は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除されます。

①住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円*)のうちいずれか少ない方の金額の1%
②建物の取得価格(上限4,000万円)の2%÷3

11年目から13年目の最大控除額は以下のとおりです。
①4,000万円×1%×3年=120万円
②4,000万円×2%÷3×3年=80万円
この場合は、①>②なので②の80万円ですね。

この特例は、2019年10月に消費税が8%から10%に引き上げられたことに伴い、「2020年12月末までの入居」が条件で、控除期間が10年から13年に拡充されておりました。

つまり、この制度は2020年末に終了する予定でした。

しかし、新型コロナウイルス感染症の影響で経済が落ち込む中での景気刺激策が必要となりました。

緊急的に2021年12月末までの入居と延長した後に、さらに今回の2021年税制改正で、入居期限2年延長と面積要件緩和が行われました。

*長期優良住宅、低炭素住宅の場合の取得対価の上限は5,000万円

長期優良住宅:劣化対策・耐震性・維持管理/更新の容易性・可変性・バリアフリー性・省エネルギー性などに優れた住宅です。

低炭素住宅:断熱性などの省エネ基準を満たした上で、高効率な冷暖房設備や給湯設備を備えて、二酸化炭素(CO2)の排出を減らす工夫がなされた住まいのことです。

申請手続きは?

(1)初年度

住宅ローン控除は、住宅ローンを契約し、借り入れただけでは受けることが出来ません。

入居した翌年に確定申告書の提出が必要です。

会社員などの給与所得者でも、1年目だけは確定申告が必要です。

必要な書類と入手・依頼先は以下のとおりです。

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添付書類 入手・依頼先
住民票の写し 市区町村
残高証明書 金融機関
登記事項証明書
請負(売買)契約書等
法務局
本人
給与等の源泉徴収票等 職場
中古住宅の場合、以下のいずれか
耐震基準適合証明書
既存住宅性能評価書
既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
 
建築士等
登録住宅性能評価機関
住宅瑕疵担保責任保険法人

この他、土地の取得に関わる借入がある場合は、土地の登記事項証明書や契約書が必要です。

また、長期優良住宅や低炭素住宅の優遇措置を申請する場合は、その証明書が必要です。

(2)2年目以降

給与所得者の場合、2年目からは勤め先にローンの残高証明書を提出することで、年末調整のみで控除を受けることができます。

個人事業主や年収2,000万円以上の会社員など、年末調整を利用しない人は2年目以降も確定申告が必要になります。

住宅ローン控除のように還付金のための申告の場合は、入居(住宅ローン返済開始)した翌年の1月から申請可能です。

今後の注目点

実は、住宅ローン控除の控除率の見直しが議論されています。

会計検査院によると、マイナス金利の昨今、住宅ローン控除の控除率1%を下回る借入金利で住宅ローンを借り入れている場合が多いと指摘されています。

そうすると、住宅ローン控除による税額の軽減額が支払利息を上回る、といった状況が起きてしまいます。

このような事態になると、そもそもの住宅取得費用の負担軽減という趣旨から離れてしまいますので、控除額や控除率のあり方を令和4年度税制改正において見直すと公表されています。

今後の動向に注目しましょう。

住宅ローン控除以外の主な制度

住宅ローン控除以外にも、「住宅取得資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置」、「住まい給付金」、「グリーン住宅ポインント」、「ZEH補助金(2021年2月23日時点、公募の受付終了)」等もございます。

住宅取得資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置とは、住宅取得資金目的限定ではありますが、祖父母等から孫等への最大1,500万円までの一括贈与が非課税となる制度です。

詳細は、【税制改正2021】住宅取得資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置について をご覧ください。

住まい給付金とは、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。
消費税率10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。

グリーン住宅ポイントとは、令和3年10月31日までに契約を締結した一定の省エネ性能を有する住宅の新築(持家・賃貸)、一定のリフォームや既存住宅の購入者に最大100万ポイントが付与される制度です。
ポイントは、テレワークスペース工事や、菌・ウイルス拡散防止工事などに利用可能で、何に交換できるかの詳細はこれから公開される予定です。

ZEH(ゼッチ)とはネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略です。
断熱性・省エネ性能を上げること、そして太陽光発電などでエネルギーを自ら創ること(創エネ)により、年間の消費エネルギー量(空調・給湯・照明・換気)の収支をプラスマイナスゼロにすることを目指す住宅のことです。
2020年度には1戸あたり60万円の補助金が交付されています。

菅首相もカーボンニュートラル宣言をしていますので、今後、ますます拡大していくのではないでしょうか。

事業承継対策・相続対策における活用の仕方

住宅ローン控除制度とこれらの制度は併用可能ですので、住宅取得にあわせて、事業承継対策や相続対策にも活用できる制度です。

注意事項として、オーナー経営者の推定相続人が住宅を購入してしまうと「小規模宅地等の特例」の適用を受けられなく可能性があります。

小規模宅地等の特例」とは、亡くなった方の自宅敷地や事業所の敷地について、他の相続財産同様に相続税の課税を行うと、相続人が納税資金の工面に窮してしまい、自宅や事業所を手放さなければならない可能性もあります。

そのため、「小規模宅地等の特例」を活用して大幅に評価減することで、引き続き、自宅や事業所を使えるように制度設計されています。

よって、実家を相続して住んでほしいのか、実家以外に家を購入したいのか、税金対策のみならず、親族の意向を確認してから、対策を行うようにしましょう。

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